Lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion à Calpe , le principal surcoût n'est généralement ni les honoraires du notaire, ni ceux de l'avocat, ni les frais d'inscription au cadastre. Il s'agit de l'ITP, la taxe espagnole sur les mutations immobilières.
L'ITP ( Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ) est une taxe applicable lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion auprès d'un particulier. Pour les acquéreurs de Calpe, Moraira, Benissa, Altea et de l'ensemble de la Costa Blanca Nord, cette taxe est fixée par la Communauté valencienne et non par le gouvernement central.
C'est important car le taux n'est pas le même partout en Espagne. L'Andalousie, Madrid, Murcie, la Catalogne et les Baléares ont chacune leurs propres règles. Si vous achetez à Calpe, c'est le taux appliqué dans la Communauté valencienne qui s'applique.
À compter de 2026, le taux général de l'ITP (taxe sur les biens immobiliers) dans la Communauté valencienne est de 9 % pour la plupart des acquisitions de biens immobiliers en revente. Pour les biens dont la valeur imposable dépasse 1 000 000 €, le taux est de 11 %.
Ce guide explique en termes simples ce que cela signifie, comment la taxe est calculée et pourquoi la valeur de référence cadastrale peut modifier le montant à payer.
Qu'est-ce que l'ITP ?
L'ITP est la principale taxe payée par l'acheteur lors de l'acquisition d'un bien immobilier de seconde main en Espagne.
Cela concerne les logements d'occasion, c'est-à-dire les biens achetés auprès d'un particulier plutôt que directement auprès d'un promoteur. La plupart des appartements, villas, maisons de ville et maisons anciennes en revente à Calpe entrent dans cette catégorie.
Les logements neufs sont soumis à un régime fiscal différent. Au lieu de l'ITP (taxe sur les biens immobiliers), ils sont généralement assujettis à une TVA de 10 % plus les droits d'enregistrement (AJD). Dans la Communauté valencienne, le taux général des droits d'enregistrement est actuellement de 1.4 %.
La première question est donc simple :
Vous achetez un bien immobilier d'occasion ou une construction neuve ?
S'il s'agit d'une revente, vous aurez affaire à ITP.
S'il s'agit d'une construction neuve, vous devrez généralement compter sur la TVA plus la taxe AJD.
Cette distinction influe sur vos coûts d'achat dès le départ.
Quel est le prix de l'ITP à Calpe ?
Pour la plupart des achats de biens immobiliers de seconde main à Calpe et dans la Communauté valencienne, le taux général d'ITP est désormais de 9 %.
Ce taux s'applique aux transactions conclues à compter du 1er juin 2026. Avant cette date, le taux général était de 10 %, ce qui rend cette modification significative. Sur un achat de 500 000 €, la réduction permet d'économiser 5 000 € d'impôts.
Pour les biens dont la valeur imposable dépasse 1 000 000 €, le taux d'ITP est de 11 %.
À titre indicatif :
- Achats de seconde main les plus fréquents : 9 % ITP
- Biens immobiliers dont la valeur imposable dépasse 1 000 000 € : 11 % d’ITP
- Constructions neuves : TVA à 10 % plus 1.4 % de taxe foncière japonaise (AJD), hors taxe sur les biens immobiliers (ITP).
Il existe des tarifs réduits pour certaines situations d'acheteurs spécifiques, mais la plupart des acheteurs internationaux qui acquièrent une résidence secondaire, une maison de vacances ou un bien de relocalisation à Calpe devraient prévoir un budget autour du tarif général, sauf indication contraire de leur avocat.
Pourquoi la Communauté valencienne est importante
Une erreur fréquente des acheteurs est de rechercher « taxe de mutation immobilière Espagne » et de supposer que la réponse s'applique partout.
Ce ne est pas.
L'ITP est une taxe régionale. Bien qu'il existe un cadre national, chaque communauté autonome fixe ses propres taux et conditions. C'est pourquoi des conseils rédigés pour l'Andalousie ou Madrid peuvent être inadaptés à un acheteur à Calpe.
Calpe se situe dans la province d'Alicante, au sein de la Communauté valencienne. Les mêmes règles fiscales régionales s'appliquent aux communes voisines telles que Moraira, Benissa, Altea, Jávea, Dénia et l'ensemble de la Costa Blanca Nord.
Pour calculer vos coûts d'achat, ne vous fiez pas à un tarif générique pour l'Espagne, mais au tarif de la Communauté valencienne.
La valeur de référence cadastrale
C'est là que les acheteurs se font piéger.
Beaucoup pensent que l'ITP est simplement calculé sur le prix convenu avec le vendeur. C'est généralement le cas, mais pas toujours.
Le service cadastral espagnol (Catastro) publie une valeur de référence pour de nombreux biens immobiliers, appelée « valor de referencia catastral » . Pour le calcul des impôts, la base imposable est généralement la plus élevée des deux valeurs suivantes :
- le prix d'achat indiqué dans l'acte, ou
- la valeur de référence cadastrale
Cela signifie que si vous acceptez d'acheter un bien immobilier pour 400 000 €, mais que sa valeur cadastrale de référence est de 430 000 €, votre ITP pourrait être calculée sur la base de 430 000 € au lieu de 400 000 €.
C'est un projet de loi très différent.
La valeur cadastrale de référence diffère de l'ancienne valeur cadastrale, qui figure sur l'avis d'imposition. Cette dernière est souvent bien inférieure au prix du marché et sert principalement au calcul des impôts locaux.
La valeur de référence est différente. Elle a été introduite plus récemment et vise à être plus proche des niveaux du marché.
Cette distinction est importante car il arrive que les acheteurs, voyant une faible valeur cadastrale sur le reçu IBI, supposent que leur taxe d'achat sera calculée sur la base d'une valeur similaire. Ce n'est généralement pas le cas.
Votre avocat peut vérifier la valeur cadastrale avant la finalisation de la transaction. Idéalement, cette vérification devrait être effectuée avant la signature du contrat de réservation, ou au moins avant l'engagement définitif d'achat. Si la valeur cadastrale est nettement supérieure au prix convenu, cela peut impacter votre budget.
Si aucune valeur de référence n'est publiée pour le bien, votre avocat appliquera les règles fiscales pertinentes pour calculer la base imposable correcte.
Un exemple simple
Supposons que vous achetiez un appartement d'occasion à Calpe pour 400 000 €.
La valeur cadastrale de référence est de 380 000 €.
Le prix d'achat convenu étant plus élevé, l'ITP est calculé sur la base de 400 000 €.
Au taux actuel de 9 %, l'ITP serait :
400,000 9 € x 36,000 % = XNUMX XNUMX €
Avant la réduction de 2026, le même achat aurait généralement été taxé à 10 %, soit 40 000 €. Dans cet exemple, le nouveau taux permet donc d'économiser 4 000 €.
Imaginez maintenant que la valeur de référence cadastrale soit de 430 000 €.
Même si vous avez convenu d'un prix de 400 000 € avec le vendeur, la base imposable pourrait s'élever à 430 000 €.
À 9 %, l'ITP serait :
430,000 9 € x 38,700 % = XNUMX XNUMX €
Cela représente 2 700 € de plus que si la taxe avait été calculée uniquement sur le prix convenu.
C’est pourquoi il est important de vérifier la valeur de référence dès le début. Il ne s’agit pas d’une simple formalité administrative à accomplir en fin de processus, mais d’un élément essentiel pour comprendre la valeur réelle du bien.
Comment l'ITP s'intègre au coût total d'achat
L'ITP représente le poste de dépense le plus important en plus du prix d'achat, mais ce n'est pas le seul.
Pour un achat de revente dans la Communauté valencienne, il faut également prévoir dans votre budget :
- frais de notaire
- frais d'enregistrement foncier
- honoraires d'avocat
- Frais d'évaluation bancaire, en cas de recours à un prêt hypothécaire
- frais éventuels liés à un accord bancaire ou à un prêt hypothécaire
À titre indicatif, de nombreux acheteurs devraient prévoir un budget d'environ 11 % à 13 % en plus du prix d'achat convenu pour un bien immobilier de revente.
Cela ne signifie pas que chaque achat se traduit exactement par le même pourcentage. Un acheteur payant comptant pour un appartement simple en revente aura généralement une vision plus simple des coûts qu'une personne contractant un prêt hypothécaire pour un bien plus complexe. Toutefois, à titre indicatif, une fourchette de 11 % à 13 % est raisonnable.
Pour un appartement de seconde main à 400 000 €, cela signifie prévoir environ 44 000 € à 52 000 € pour les taxes et les frais d’achat combinés.
L'ITP représente la plus grande partie de ces frais. Les frais de notaire et d'enregistrement foncier sont réglementés et généralement bien moindres. Les honoraires d'avocat s'élèvent généralement à environ 1 % plus TVA, chaque cabinet fixant toutefois sa propre grille tarifaire.
L'important est de ne pas se limiter au budget du prix du bien. Le prix d'achat ne représente pas la somme finale dont vous aurez besoin.
Qui paie l'ITP ?
L'acheteur paie l'ITP.
Lors de l'achat d'un bien immobilier en revente, les droits de mutation sont à la charge de l'acquéreur. Le vendeur supporte ses propres taxes et frais, mais les droits de mutation sont à la charge de l'acquéreur.
Les acheteurs étrangers supposent parfois que les frais de clôture sont partagés entre l'acheteur et le vendeur. En Espagne, ce n'est pas ainsi que cela fonctionne.
L'acheteur prend en charge les frais d'acquisition, les honoraires du notaire, les frais d'enregistrement et les frais d'avocat. Le vendeur s'occupe de ses obligations, notamment de l'impôt sur les plus-values et des autres obligations qui lui incombent.
Quand le paiement ITP est-il effectué ?
L'ITP est déposée à l'aide du formulaire 600 via le système fiscal régional de la Communauté valencienne.
Le délai est d'un mois à compter de la date de signature de l'acte d'achat.
En pratique, votre avocat s'en chargera généralement pour vous. Il calculera la base imposable, préparera la déclaration, organisera le paiement et veillera à ce que tous les documents soient correctement soumis.
Il est néanmoins judicieux de demander à votre avocat de confirmer trois points avant la finalisation de la transaction :
- quelle base imposable ils utilisent
- quel taux ITP s'applique
- quand la déclaration d'impôt sera-t-elle déposée et payée ?
Il ne s'agit pas de faire leur travail à leur place, mais plutôt de comprendre que l'ITP représente un coût important ; vous devez donc connaître précisément le montant utilisé avant de finaliser votre commande.
Tout dépôt tardif peut entraîner des intérêts et des frais supplémentaires, il est donc important de respecter la date limite.
Ce que les acheteurs doivent vérifier avant de signer
Avant de vous engager dans un achat de revente à Calpe, demandez à votre avocat de vérifier :
- Que le bien soit une revente ou une construction neuve à des fins fiscales.
- Le taux ITP actuel applicable à votre achat.
- La pertinence du taux de 11 % en fonction de la valeur du bien immobilier.
- La valeur de référence cadastrale.
- Si la valeur de référence est supérieure au prix convenu.
- Le coût total estimé de vos achats, et pas seulement les taxes.
- La date limite de dépôt après achèvement.
Cela vous permet d'avoir une vision plus claire du coût réel avant d'être trop avancé dans l'achat.
La taxe en elle-même n'est pas difficile à comprendre. Le danger réside dans le choix d'un taux erroné, d'une base imposable incorrecte ou dans le fait de ne prévoir dans le budget que le prix d'achat convenu.
Questions fréquemment posées
Les acheteurs étrangers paient-ils l'ITP en Espagne ?
Oui. La nationalité n'exempte pas de la taxe. Si vous achetez un bien immobilier d'occasion en Espagne, vous payez généralement l'ITP en tant qu'acquéreur.
Quel est le prix de l'ITP à Calpe ?
Pour la plupart des acquisitions immobilières de seconde main à Calpe et dans la Communauté valencienne, le taux général de l'ITP est désormais de 9 %. Pour les acquisitions de valeur supérieure à 1 000 000 €, ce taux peut atteindre 11 %.
L'ITP est-elle versée sur les logements neufs ?
Non. Les constructions neuves sont généralement soumises à une TVA de 10 % plus la taxe AJD au lieu de l'ITP. Dans la Communauté valencienne, le taux général de l'AJD est actuellement de 1.4 %.
L'ITP est-elle calculée sur le prix d'achat ?
Souvent, oui, mais pas toujours. Si la valeur cadastrale de référence est supérieure au prix d'achat convenu, la taxe peut être calculée sur la valeur de référence la plus élevée.
Quelle est la valeur de référence cadastrale ?
Il s'agit d'une valeur publiée par le Catastro espagnol pour de nombreuses propriétés. Elle sert au calcul de certains impôts et diffère de l'ancienne valeur cadastrale figurant sur l'avis d'imposition (IBI).
Quand payez-vous ITP ?
La taxe foncière (ITP) doit être déclarée et payée dans le mois suivant la signature de l'acte. Cette démarche s'effectue au moyen du formulaire 600 via le système fiscal régional de la Communauté valencienne.
Qui dépose la demande d'ITP ?
Normalement, votre avocat se charge des formalités administratives et du paiement dans le cadre du processus d'achat.
Quels sont les frais totaux liés à l'achat d'un bien immobilier d'occasion à Calpe ?
À titre indicatif, prévoyez un budget d'environ 11 % à 13 % en plus du prix d'achat convenu. Les frais d'enregistrement foncier représentent la part la plus importante, le reste étant constitué des frais de notaire, d'inscription au registre foncier, d'avocat et des frais liés au prêt hypothécaire.
Vous souhaitez acheter à Calpe ou sur la Costa Blanca Nord ?
L'ITP représente l'un des coûts les plus importants en plus du prix d'achat, et un calcul correct dès le départ rend le reste du processus beaucoup plus clair.
Si vous envisagez d'acheter à Calpe, Moraira, Benissa, Altea ou dans la région plus au nord de la Costa Blanca, dites-nous ce que vous recherchez et Sina vous recontactera personnellement.
Nous pouvons également vous orienter vers des avocats locaux de confiance qui s'occupent des formalités fiscales, des déclarations et des documents d'achat, afin que vous sachiez ce que vous payez avant de vous présenter chez le notaire.
Sina
Fondatrice de Solinea Real Estate, agence immobilière basée à Calpe, Sina accompagne acheteurs et vendeurs sur toute la Costa Blanca Nord en leur offrant des conseils avisés et personnalisés.
