De vraagprijs bij een woning in Calpe is slechts het begin van het gesprek, niet het einde. Koop je een appartement van € 300,000 in Arenal-Bol, dan liggen de uiteindelijke kosten, inclusief de sleuteloverdracht, rond de € 335,000. Dat verschil wordt door de meeste kopers onderschat, en ik wil je hier stap voor stap laten zien hoe de cijfers er in 2026 daadwerkelijk uitzien.
Als vuistregel kunt u voor een bestaande woning in Calpe momenteel 10.5% tot 11% extra budgetteren bovenop de aankoopprijs, en iets meer voor een nieuwbouwwoning. Hieronder leest u waar dat geld naartoe gaat.
Een tweesprong: bestaande woning of nieuwbouw?
De eerste kostenbeslissing is eenvoudig: koopt u een bestaande woning of een nieuwbouwhuis? Dat ene detail heeft een totaal andere invloed op de belastingaanslag.
Koop je een bestaande woning, een woning die al een vorige eigenaar heeft gehad, dan betaal je overdrachtsbelasting, hier bekend als ITP.
Koop je een nieuwbouwwoning rechtstreeks van de projectontwikkelaar, dan betaal je btw (in Spanje bekend als IVA) plus overdrachtsbelasting. Dit verklaart waarom de belastingberekening al verandert voordat je überhaupt aan juridische kosten, notariskosten of hypotheekkosten toekomt.
Als je dat eenmaal weet, wordt de rest van de kostenberekening logischer.
Herverkoopwaarde: de ITP die zojuist goedkoper is geworden
Goed nieuws voor kopers van bestaande woningen dit jaar. Vanaf 1 juni 2026 verlaagt de regio Valencia het algemene ITP-tarief van 10% naar 9% voor woningen met een waarde tot € 1,000,000. Bij een appartement in Calpe van € 300,000 betekent dat een besparing van € 3,000.
Er is één belangrijke beperking. Als een woning meer dan € 1,000,000 waard is, stijgt het ITP-tarief naar 11%. Dat is van belang in het hogere segment van de vastgoedmarkt in Calpe, waar die extra procentpunten duizenden euro's kunnen schelen.
Een bedrag dat je zeker moet controleren voordat je tekent.
De ITP wordt berekend op basis van het hoogste van twee bedragen: de prijs die u daadwerkelijk betaalt, of de officiële referentiewaarde, de valor de referencia, die de Catastro aan het onroerend goed toekent.
Bij de meeste aankopen in Calpe ligt de overeengekomen prijs op of boven dat bedrag, waardoor kopers belasting betalen over de prijs die ze voor de woning betalen. Het is echter verstandig om dit te controleren voordat u tekent, want als de referentiewaarde hoger is dan uw aankoopprijs, gebruikt de belastingdienst dat hogere bedrag om de ITP (Input Tax Payer) te berekenen.
Nieuwbouw: BTW plus overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar werkt het anders. Je betaalt dan twee belastingen in plaats van één.
10% btw over de prijs. Dit is een landelijk tarief en is dit jaar niet gewijzigd.
1.4% AJD, de overdrachtsbelasting op de eigendomsakte. De regio Valencia verlaagde dit van 1.5% per 1 juni 2026, waardoor kopers van nieuwbouwwoningen ook een kleine korting kregen.
Tel die percentages bij elkaar op en de belasting op een nieuwbouwwoning in Calpe komt uit op ongeveer 11.4%, meer dan de 9% op een vergelijkbare bestaande woning. Dat verschil kan een bestaande woning aantrekkelijker maken, vooral als het pand al op een goede locatie ligt en direct bewoonbaar is.
Notaris en Kadaster
Houd bij het budgetteren rekening met ongeveer 1.5% van de aankoopprijs voor notaris- en kadasterkosten. De exacte kosten zijn afhankelijk van de akte, de waarde van het onroerend goed en de benodigde registratiewerkzaamheden, maar 1.5% is een verstandige richtlijn om een goed beeld te krijgen van de totale kosten voordat u een bod uitbrengt.
De notaris formaliseert de verkoop en maakt de transactie juridisch geldig. Hij of zij controleert ook de belangrijkste formaliteiten rondom de akte en de afhandeling van de transactie.
Het Kadaster registreert u vervolgens als de wettelijke eigenaar in het Register van Eigendommen. Deze stap is belangrijk omdat het uw eigendomsrechten beschermt en de juridische wijziging correct vastlegt.
Uw advocaat en gestoría
Het inschakelen van een Spaanse vastgoedadvocaat is niet wettelijk verplicht, en de notariële controles dekken de formele procedure van de eigendomsakte. Toch is het verstandig om een advocaat te raadplegen.
Ze werken volledig voor u, lezen de details van het contract door, controleren de bestemmingsplannen en vergunningen, onderzoeken de perceelgrenzen, bekijken de kadastrale gegevens, controleren de schulden van de gemeenschap en signaleren alles wat nader onderzoek vereist voordat u zich vastlegt.
De kosten variëren per bedrijf en afhankelijk van de complexiteit van de aankoop, dus ga niet af op een geschat percentage uit een aankoopgids.
Een gestoría (een soort administratief medewerker) kan ook betrokken zijn bij de afhandeling van belastingaangiften en registratiedocumenten. Soms is dit inbegrepen in het honorarium van de advocaat en soms worden er aparte kosten voor in rekening gebracht, dus controleer wat er wel en niet inbegrepen is voordat u de diensten afneemt.
De kleinere kosten die toch bij elkaar optellen
Een handvol artikelen overschrijdt zelden het budget, maar elk artikel verdient een aparte vermelding.
NIE. Je kunt niet kopen zonder een Spaans buitenlandersnummer. De kosten zijn gering, ongeveer €12, hoewel de meeste kopers meer betalen om het door een professional te laten regelen.
Geld overmaken. Het overboeken van een groot bedrag van een Britse of andere buitenlandse rekening naar euro's kan u ongemerkt geld kosten door een ongunstige wisselkoers. Een gespecialiseerde valutamakelaar biedt doorgaans betere tarieven dan een traditionele bank. U betaalt ook een kleine vergoeding voor de bankcheque waarmee de verkoper bij de ondertekening wordt betaald.
Hypotheekkosten. Als u leent, zijn de kosten voor de hypotheekakte voor kopers nu veel lager dan voorheen. Volgens de Spaanse hypotheekwet van 2019 betaalt de bank over het algemeen de notaris-, registratie-, administratie- en zegelrechtkosten die verbonden zijn aan de hypotheekakte zelf. Dit dekt niet uw normale aankoopkosten, die daar los van komen.
Als koper blijft u doorgaans zitten met de taxatie van de woning, de zogenaamde 'tasación', vaak tussen de €300 en €500, plus eventuele afsluitkosten als uw hypotheekverstrekker die in rekening brengt. Kopers die niet in het land wonen, kunnen doorgaans 60% tot 70% lenen van het laagste bedrag van de aankoopprijs of de taxatie, afhankelijk van de bank, het inkomen en de woning.
Twee voorbeelden uit Calpe, van begin tot eind.
Echte cijfers spreken meer voor zich dan percentages, dus hier zijn twee voorbeelden gebaseerd op de Calpe-prijzen van 2026.
Een appartement met twee slaapkamers, te koop aangeboden vlakbij de Arenal, voor €250,000.
- ITP bij 9%: €22,500
- Notaris- en kadasterkosten tegen circa 1.5%: €3,750
- Subtotaal vóór juridische kosten: circa €26,250
Als je de kosten van je advocaat daar nog bij optelt, geldt de vuistregel: reken op een totaalbedrag van ongeveer € 280,000.
Een nieuwbouwvilla in Gran Sol voor €600,000.
- BTW van 10%: € 60,000
- AJD tegen 1.4%: €8,400
- Notaris- en kadasterkosten tegen circa 1.5%: €9,000
- Subtotaal vóór juridische kosten: circa €77,400
Voeg daar nog de advocaatkosten aan toe (meestal 1%) en je komt uit op een totaalbedrag van ongeveer € 684,000, procentueel gezien iets meer dan de wederverkoopwaarde omdat de belasting zelf hoger ligt.
Wat moet ik hiermee doen?
De veiligste manier om te budgetteren is om de vraagprijs slechts als een deel van de aankoop te beschouwen.
Voor een bestaande woning in Calpe moet u 11% tot 12% bovenop de verkoopprijs in uw berekening meenemen. Voor nieuwbouw moet u iets meer rekenen, omdat de IVA en AJD samen hoger liggen dan het standaard ITP-tarief voor bestaande woningen.
Voordat u een beslissing neemt, controleer de taxatiewaarde van de woning en zorg ervoor dat uw advocaat de verwachte belastingpositie heeft bevestigd. Op die manier is uw budget gebaseerd op de werkelijke kosten van de aankoop, en niet alleen op het bedrag dat in de advertentie staat.
Doe dat, en de enige echte verrassing die overblijft bij uw aankoop in Calpe zou het uitzicht vanaf het terras moeten zijn.
Sina
Oprichter van Solinea Real Estate, gevestigd in Calpe. Sina helpt kopers en verkopers aan de noordelijke Costa Blanca met eerlijk en lokaal advies.
