Bij de aankoop van een bestaande woning in Calpe zijn de grootste extra kosten meestal niet de notaris, de advocaat of het kadaster. Het is de ITP, de Spaanse overdrachtsbelasting.
ITP staat voor Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (belasting op de overdracht van patrimoniale eigendommen). Deze belasting is van toepassing bij de aankoop van een bestaande woning van een particuliere eigenaar. Voor kopers in Calpe, Moraira, Benissa, Altea en de rest van de Costa Blanca Noord wordt deze belasting vastgesteld door de regio Valencia, niet door de centrale overheid.
Dat is belangrijk omdat het tarief niet overal in Spanje hetzelfde is. Andalusië, Madrid, Murcia, Catalonië en de Balearen hebben allemaal hun eigen regels. Als u in Calpe koopt, is het tarief dat in de regio Valencia geldt van toepassing.
Vanaf 2026 bedraagt het algemene ITP-tarief in de regio Valencia 9% voor de meeste aankopen van bestaande woningen. Voor woningen met een belastbare waarde van meer dan € 1,000,000 is het tarief 11%.
Deze handleiding legt in begrijpelijke taal uit wat dat betekent, hoe de belasting wordt berekend en waarom de kadastrale referentiewaarde van invloed kan zijn op het bedrag dat u betaalt.
Wat is ITP?
De ITP (Input Tax Payer) is de belangrijkste belasting die de koper betaalt bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje.
Dit geldt voor tweedehands woningen, wat meestal betekent dat het gaat om woningen die van een particuliere verkoper zijn gekocht in plaats van rechtstreeks van een projectontwikkelaar. De meeste appartementen, villa's, rijtjeshuizen en oudere woningen die in Calpe te koop staan, vallen in deze categorie.
Nieuwbouwwoningen vallen onder een ander belastingstelsel. In plaats van ITP (Input Tax Permit) zijn nieuwbouwwoningen doorgaans onderworpen aan 10% btw plus AJD (Stamp Duty). In de regio Valencia bedraagt het algemene AJD-tarief momenteel 1.4%.
De eerste vraag is dus eenvoudig:
Koopt u een bestaande woning of een nieuwbouwwoning?
Als het om een doorverkoopauto gaat, heb je te maken met ITP.
Bij nieuwbouw komt daar meestal nog de btw plus de AJD bij.
Dat onderscheid heeft vanaf het begin invloed op uw inkoopkosten.
Hoeveel kost ITP in Calpe?
Voor de meeste aankopen van bestaande woningen in Calpe en de regio Valencia bedraagt het algemene ITP-tarief nu 9%.
Dat tarief geldt voor transacties die vanaf 1 juni 2026 worden afgerond. Vóór die datum was het algemene tarief 10%, dus de wijziging maakt echt een verschil. Bij een aankoop van € 500,000 bespaart men door de verlaging € 5,000 aan belasting.
Voor onroerende goederen met een belastbare waarde van meer dan € 1,000,000 bedraagt het ITP-tarief 11%.
Als eenvoudige richtlijn:
- De meeste aankopen via wederverkoop: 9% ITP
- Onroerende goederen met een belastbare waarde van meer dan € 1,000,000: 11% ITP
- Nieuwbouw: 10% btw plus 1.4% AJD, niet ITP
Er zijn enkele gereduceerde tarieven voor specifieke koperssituaties, maar de meeste internationale kopers die een tweede huis, vakantiehuis of woning in Calpe kopen, kunnen het beste rekening houden met het algemene tarief, tenzij hun advocaat anders aangeeft.
Waarom de Valenciaanse Gemeenschap belangrijk is
Een veelgemaakte fout van kopers is dat ze zoeken naar "overdrachtsbelasting Spanje" en ervan uitgaan dat het antwoord overal van toepassing is.
Het doet niet.
ITP is een regionale belasting. Er bestaat weliswaar een nationaal kader, maar elke autonome regio stelt zijn eigen tarieven en voorwaarden vast. Daarom kan advies dat is opgesteld voor Andalusië of Madrid, niet relevant zijn voor een koper in Calpe.
Calpe ligt in de provincie Alicante, binnen de regio Valencia. Dezelfde regionale belastingregels gelden voor nabijgelegen plaatsen zoals Moraira, Benissa, Altea, Jávea, Dénia en de rest van de Costa Blanca Noord.
Gebruik bij het berekenen van uw inkoopkosten dus niet een algemeen Spaans tarief, maar het tarief van de regio Valencia.
De kadastrale referentiewaarde
Dit is het onderdeel waar kopers vaak door verrast worden.
Veel mensen gaan ervan uit dat de ITP (Income to Purchase) simpelweg wordt berekend op basis van de prijs die met de verkoper is afgesproken. Meestal klopt dat, maar niet altijd.
Het Spaanse kadaster (Catastro) publiceert voor veel onroerende goederen een referentiewaarde, bekend als de valor de referencia catastral . Voor belastingdoeleinden is de belastbare basis doorgaans de hoogste van de volgende waarden:
- de in de akte vermelde koopprijs, of
- de kadastrale referentiewaarde
Dat betekent dat als u ermee instemt een woning te kopen voor €400,000, maar de kadastrale referentiewaarde €430,000 is, uw ITP (Investment Tax Price) mogelijk wordt berekend op basis van €430,000 in plaats van €400,000.
Dat is een heel ander wetsvoorstel.
De kadastrale referentiewaarde is niet hetzelfde als de oudere kadastrale waarde, of valor catastral , die op de IBI-rekening staat vermeld. De oudere kadastrale waarde is vaak veel lager dan de marktwaarde en wordt voornamelijk gebruikt voor lokale belastingdoeleinden.
De referentiewaarde is anders. Deze is recenter ingevoerd en is bedoeld om dichter bij de marktwaarde te liggen.
Dit onderscheid is belangrijk omdat kopers soms een lage kadastrale waarde op het IBI-bewijs zien en aannemen dat hun aankoopbelasting op een vergelijkbare waarde gebaseerd zal zijn. Dat is meestal niet het geval.
Uw advocaat kan de kadastrale referentiewaarde controleren voordat u de koop definitief afrondt. Idealiter laat u dit controleren voordat u het reserveringscontract ondertekent, of in ieder geval voordat u zich volledig verbindt tot de aankoop. Als de referentiewaarde veel hoger is dan de overeengekomen prijs, kan dit uw budget beïnvloeden.
Als er geen referentiewaarde voor het onroerend goed is gepubliceerd, zal uw advocaat de relevante belastingregels toepassen om de juiste belastbare basis te berekenen.
Een eenvoudig voorbeeld
Stel, u koopt een bestaand appartement in Calpe voor €400,000.
De kadastrale referentiewaarde bedraagt €380,000.
Omdat de overeengekomen koopprijs hoger ligt, wordt de ITP berekend op €400,000.
Bij het huidige rentepercentage van 9% zou de ITP als volgt zijn:
€ 400,000 x 9% = € 36,000
Vóór de verlaging in 2026 zou dezelfde aankoop normaal gesproken met 10% belasting zijn belast, wat neerkomt op €40,000. In dit voorbeeld bespaart het nieuwe tarief dus €4,000.
Stel je nu voor dat de kadastrale referentiewaarde in plaats daarvan €430,000 is.
Ook al bent u met de verkoper een bedrag van €400,000 overeengekomen, de belastbare waarde kan €430,000 bedragen.
Bij 9% zou de ITP als volgt zijn:
€ 430,000 x 9% = € 38,700
Dat is €2,700 meer dan wanneer de belasting alleen over de overeengekomen prijs was berekend.
Daarom is het belangrijk om de referentiewaarde vroegtijdig te controleren. Het is geen formaliteit aan het eind van het proces, maar een essentieel onderdeel om de werkelijke waarde van het onroerend goed te begrijpen.
Hoe ITP past in de totale aankoopkosten
De ITP-kosten vormen de grootste kostenpost bovenop de aankoopprijs, maar het is niet de enige.
Bij de aankoop van een bestaande woning in de regio Valencia moet u ook rekening houden met de volgende kosten:
- notariskosten
- kadasterkosten
- advocaatkosten
- taxatiekosten van de bank, indien u een hypotheek afsluit
- mogelijke bankkosten of hypotheekgerelateerde kosten
Als vuistregel kunnen kopers bij de aanschaf van een bestaande woning rekening houden met een bedrag van ongeveer 11% tot 13% bovenop de overeengekomen aankoopprijs.
Dat betekent niet dat elke aankoop precies hetzelfde percentage oplevert. Een koper die contant een eenvoudig bestaand appartement koopt, heeft doorgaans een eenvoudiger kostenplaatje dan iemand die een hypotheek afsluit voor een complexer pand. Maar als richtlijn is 11% tot 13% een verstandige bandbreedte.
Bij een bestaand appartement van €400,000 betekent dit dat u rekening moet houden met ongeveer €44,000 tot €52,000 voor belastingen en aankoopkosten samen.
De ITP (Inland Taxation Program) dekt het grootste deel daarvan. De kosten voor de notaris en het kadaster zijn gereguleerd en liggen meestal veel lager. Advocatenhonoraria bedragen doorgaans ongeveer 1% plus btw, hoewel elk kantoor zijn eigen tariefstructuur hanteert.
Het belangrijkste is dit: begroot niet alleen de aankoopprijs van de woning. De aankoopprijs is niet het uiteindelijke bedrag dat je nodig hebt.
Wie betaalt ITP?
De koper betaalt de ITP (Input, Transfer and Purchase).
Bij de aankoop van een bestaande woning zijn de ITP-kosten voor rekening van de koper. De verkoper heeft zijn eigen belastingen en kosten, maar de overdrachtsbelasting is voor rekening van de koper.
Buitenlandse kopers gaan er soms vanuit dat de afsluitingskosten worden gedeeld tussen koper en verkoper. In Spanje werkt dat niet zo.
De koper betaalt de overdrachtsbelasting, notariskosten, registratiekosten en de kosten van zijn/haar eigen advocaat. De verkoper regelt zijn/haar eigen zaken, waaronder eventuele vermogenswinstbelasting en andere verplichtingen die voor de verkoper gelden.
Wanneer wordt ITP betaald?
De ITP wordt ingediend via formulier 600, dat beheerd wordt door het regionale belastingstelsel van de regio Valencia.
De deadline is één maand na de datum waarop de koopakte is ondertekend.
In de praktijk zal uw advocaat dit meestal voor u regelen. Hij of zij berekent de belastbare waarde, stelt de aangifte op, regelt de betaling en zorgt ervoor dat alles correct wordt ingediend.
Desondanks is het verstandig om uw advocaat vóór de afronding drie zaken te laten bevestigen:
- welke belastbare basis ze gebruiken
- welke ITP-tarief van toepassing is
- wanneer de belastingaangifte zal worden ingediend en betaald
Dit is niet omdat je hun werk voor ze moet doen. Het is omdat ITP een hoge kostenpost is en je precies moet weten welk bedrag er wordt gebruikt voordat je de opdracht voltooit.
Te laat indienen kan leiden tot rente en extra kosten, dus de deadline is belangrijk.
Wat kopers moeten controleren voordat ze tekenen
Voordat u een bestaande woning in Calpe koopt, laat uw advocaat het volgende controleren:
- Of het nu om een bestaande woning of een nieuwbouwwoning gaat, is van belang voor de belastingheffing.
- Het actuele ITP-tarief dat van toepassing is op uw aankoop.
- Of het tarief van 11% relevant is vanwege de waarde van het onroerend goed.
- De kadastrale referentiewaarde.
- Of de referentiewaarde hoger is dan de overeengekomen prijs.
- Uw geschatte totale aankoopkosten, niet alleen de belasting.
- De uiterste inleverdatum na voltooiing.
Dit geeft je een beter beeld van de werkelijke kosten voordat je te ver in het aankoopproces bent.
De belastingheffing zelf is niet moeilijk als je het eenmaal begrijpt. Het gevaar schuilt in het hanteren van een verkeerd tarief, het gebruiken van een verkeerde belastbare basis of het alleen budgetteren van de overeengekomen aankoopprijs.
Veelgestelde Vragen / FAQ
Moeten buitenlandse kopers in Spanje wegenbelasting betalen?
Ja. Nationaliteit ontslaat je niet van de belasting. Als je een bestaande woning in Spanje koopt, betaal je normaal gesproken ITP als koper.
Hoeveel kost ITP in Calpe?
Voor de meeste bestaande woningen in Calpe en de regio Valencia bedraagt het algemene ITP-tarief nu 9%. Voor duurdere woningen boven de € 1,000,000 kan het tarief oplopen tot 11%.
Wordt ITP betaald voor nieuwbouwwoningen?
Nee. Nieuwbouwprojecten zijn doorgaans onderworpen aan 10% btw plus AJD in plaats van ITP. In de regio Valencia bedraagt het algemene AJD-tarief nu 1.4%.
Wordt de ITP (Input, Tax and Purchase) berekend op basis van de aankoopprijs?
Vaak wel, maar niet altijd. Als de kadastrale referentiewaarde hoger is dan de overeengekomen koopprijs, kan de belasting worden berekend op basis van de hogere referentiewaarde.
Wat is de kadastrale referentiewaarde?
Het is een waarde die door het Spaanse kadaster (Catastro) voor veel onroerende goederen wordt gepubliceerd. Deze waarde wordt gebruikt voor bepaalde belastingberekeningen en verschilt van de oudere kadastrale waarde die op de IBI-rekening staat vermeld.
Wanneer betaal je ITP?
De ITP (Investment Tax Payment) moet binnen een maand na ondertekening van de akte worden ingediend en betaald. Dit gebeurt via formulier 600 van het regionale belastingstelsel van de regio Valencia.
Wie dient de ITP-aanvraag in?
Uw advocaat regelt normaal gesproken de indiening van de documenten en de betaling voor u als onderdeel van het aankoopproces.
Wat zijn de totale aankoopkosten van een bestaande woning in Calpe?
Houd als vuistregel rekening met ongeveer 11% tot 13% bovenop de overeengekomen koopprijs. De onroerendgoedbelasting (ITP) vormt het grootste deel, de notariskosten, kosten voor het kadaster, advocaatkosten en eventuele hypotheekkosten nemen de rest in beslag.
Overweegt u een woning te kopen in Calpe of aan de noordelijke Costa Blanca?
De ITP-kosten vormen een van de grootste kostenposten bovenop de aankoopprijs, en een correcte berekening in een vroeg stadium maakt de rest van het proces veel overzichtelijker.
Als u van plan bent een woning te kopen in Calpe, Moraira, Benissa, Altea of de rest van de noordelijke Costa Blanca, laat ons dan weten wat u zoekt en Sina neemt persoonlijk contact met u op.
We kunnen u ook doorverwijzen naar betrouwbare lokale advocaten die zich bezighouden met belastingzaken, aangiften en aankoopdocumenten, zodat u weet wat u betaalt voordat u naar de notaris gaat.
Sina
Oprichter van Solinea Real Estate, gevestigd in Calpe. Sina helpt kopers en verkopers aan de noordelijke Costa Blanca met eerlijk en lokaal advies.
