Der Angebotspreis einer Immobilie in Calpe ist nur der Anfang, nicht das Ende der Verhandlung. Kaufen Sie eine Wohnung in Arenal-Bol für 300,000 €, belaufen sich die Gesamtkosten bis zur Schlüsselübergabe auf etwa 335,000 €. Diese Differenz wird von den meisten Käufern unterschätzt, und genau diese möchte ich Ihnen hier anhand der Zahlen, die 2026 tatsächlich gelten, Punkt für Punkt erläutern.
Als Faustregel gilt: Rechnen Sie derzeit in Calpe mit 10.5 % bis 11 % zusätzlich zum Kaufpreis für ein bestehendes Haus und etwas mehr für einen Neubau. Hier erfahren Sie, wofür dieses Geld verwendet wird.
Die Weggabelung: Wiederverkauf oder Neubau
Die erste Kostenentscheidung ist einfach: Kaufen Sie ein bestehendes Haus oder einen Neubau? Dieses eine Detail verändert die Hauptsteuer komplett.
Beim Kauf eines Gebrauchtimmobilie, also eines Hauses, das bereits einen Vorbesitzer hatte, fällt Grunderwerbsteuer an, hierzulande auch als ITP bekannt.
Kaufen Sie ein Neubauprojekt direkt vom Bauträger, zahlen Sie Mehrwertsteuer (in Spanien IVA) zuzüglich Grunderwerbsteuer. Deshalb ändert sich die Steuerberechnung bereits, bevor Anwalts-, Notar- oder Hypothekenkosten hinzukommen.
Sobald man das weiß, wird der Rest der Kostenberechnung verständlicher.
Wiederverkauf: Das ITP ist jetzt günstiger geworden
Gute Nachrichten für Käufer von Bestandsimmobilien gab es dieses Jahr. Ab dem 1. Juni 2026 senkte die Region Valencia den allgemeinen Grunderwerbsteuersatz für Immobilien bis zu einem Wert von 1,000,000 € von 10 % auf 9 %. Bei einer 300,000 € teuren Wohnung in Calpe entspricht das einer Ersparnis von 3,000 €.
Es gibt jedoch eine wichtige Grenze. Liegt der Wert einer Immobilie über 1,000,000 €, steigt der Grunderwerbsteuersatz auf 11 %. Dies ist im gehobenen Segment des Immobilienmarktes von Calpe relevant, wo diese zusätzlichen Prozentpunkte Tausende von Euro ausmachen können.
Eine Zahl, die Sie überprüfen sollten, bevor Sie unterschreiben
Die ITP wird auf der Grundlage des höheren der beiden Werte berechnet: dem tatsächlich gezahlten Preis oder dem offiziellen Referenzwert, dem Valor de Referencia, den der Katasteramt (Catastro) der Immobilie zuweist.
Bei den meisten Käufen in Calpe liegt der vereinbarte Preis auf oder über diesem Wert, sodass Käufer auf den von ihnen gezahlten Kaufpreis besteuert werden. Es empfiehlt sich dennoch, dies vor der Unterzeichnung zu überprüfen, denn wenn der Referenzwert höher ist als Ihr Kaufpreis, verwendet das Finanzamt den höheren Wert zur Berechnung der Grundsteuer.
Neubau: Mehrwertsteuer zuzüglich Grunderwerbsteuer
Der Kauf eines Neubaus vom Bauträger funktioniert anders. Man zahlt zwei Steuern statt nur einer.
Auf den Preis wird eine Mehrwertsteuer von 10 % erhoben. Dies ist ein nationaler Steuersatz, der sich in diesem Jahr nicht geändert hat.
1.4 % AJD, die Grunderwerbsteuer. Die Region Valencia senkte diese zum 1. Juni 2026 von 1.5 %, wodurch auch Käufer von Neubauten eine kleine Entlastung erhielten.
Rechnet man diese Faktoren zusammen, ergibt sich für Neubauten in Calpe eine Grundsteuer von etwa 11.4 %, was über den 9 % für vergleichbare Bestandsimmobilien liegt. Dieser Unterschied kann ein Bestandsobjekt attraktiver machen, insbesondere wenn sich die Immobilie bereits in guter Lage befindet und bezugsfertig ist.
Notar und Grundbuchamt
Für die Budgetplanung sollten Sie etwa 1.5 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten einplanen. Die genauen Kosten hängen von der Art der Urkunde, dem Immobilienwert und dem Umfang der Eintragungsarbeiten ab, aber 1.5 % sind ein sinnvoller Richtwert, um die Gesamtkosten vor Abgabe eines Angebots zu ermitteln.
Der Notar beurkundet den Verkauf und macht die Transaktion rechtsgültig. Er prüft außerdem wichtige Formalitäten im Zusammenhang mit der Urkunde und dem Abschlussverfahren.
Das Grundbuchamt trägt Sie anschließend als rechtmäßigen Eigentümer im Registro de la Propiedad ein. Dieser Schritt ist wichtig, da er Ihre Eigentumsverhältnisse sichert und die rechtliche Änderung ordnungsgemäß dokumentiert.
Ihr Anwalt und Gestoría
Die Beauftragung eines spanischen Immobilienanwalts ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, die notarielle Beglaubigung deckt aber den formalen Ablauf der Eigentumsübertragung ab. Ein Anwalt ist dennoch empfehlenswert.
Sie arbeiten ausschließlich für Sie, lesen jedes Detail des Vertrags, prüfen Planung und Genehmigungen, ermitteln die Grundstücksgrenzen, überprüfen den Grundbucheintrag, prüfen die Schulden der Gemeinschaft und weisen auf alles hin, was einer genaueren Prüfung bedarf, bevor Sie sich festlegen.
Die Gebühren variieren je nach Unternehmen und Komplexität des Kaufs. Verlassen Sie sich daher nicht auf einen groben Prozentsatz aus einem Einkaufsführer.
Eine Gestoría kann auch mit der Steuererklärung und den Formalitäten für die Fahrzeugzulassung betraut werden. Manchmal ist dies in den Anwaltskosten enthalten, manchmal wird es separat berechnet. Klären Sie daher vor dem Kauf ab, was abgedeckt ist.
Die kleineren Kosten, die sich aber dennoch summieren
Einige wenige Posten sprengen selten das Budget, aber jeder einzelne verdient eine eigene Zeile.
NIE (Nebraska-Identifikationsnummer) . Ohne diese Nummer ist ein Kauf in Spanien nicht möglich. Die Gebühr ist gering, etwa 12 €, allerdings zahlen die meisten Käufer mehr, um die Abwicklung von der Behörde erledigen zu lassen.
Geldtransfer. Die Überweisung eines größeren Betrags von einem britischen oder einem anderen ausländischen Konto und die Umrechnung in Euro kann aufgrund eines ungünstigen Wechselkurses schnell teuer werden. Ein spezialisierter Währungsmakler ist in der Regel günstiger als eine herkömmliche Bank. Zusätzlich fällt eine kleine Gebühr für den Bankscheck an, der zur Zahlung an den Verkäufer bei Vertragsunterzeichnung verwendet wird.
Hypothekenkosten. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, sind die Kosten für die Hypothekenurkunde für Käufer heute deutlich geringer als früher. Nach dem spanischen Hypothekengesetz von 2019 übernimmt die Bank in der Regel die Notar-, Grundbuch-, Verwaltungs- und Stempelgebühren, die mit der Hypothekenurkunde selbst verbunden sind. Ihre üblichen Kaufnebenkosten sind darin nicht enthalten und werden separat berechnet.
Als Käufer bleibt Ihnen in der Regel der Wert der Immobilie (Tasación), oft zwischen 300 und 500 Euro, zuzüglich etwaiger Bearbeitungsgebühren Ihres Kreditgebers. Käufer mit Wohnsitz außerhalb Deutschlands können in der Regel 60 bis 70 % des niedrigeren Wertes von Kaufpreis oder Verkehrswert finanzieren, abhängig von Bank, Einkommen und Immobilie.
Zwei Calpe-Beispiele, von Anfang bis Ende
Konkrete Zahlen wirken besser als Prozentsätze, daher hier zwei Fallstudien, die auf der Calpe-Preisprognose für 2026 basieren.
Eine gebrauchte Zweizimmerwohnung in der Nähe des Arenal für 250,000 €
- ITP bei 9 %: 22,500 €
- Notar- und Grundbuchgebühren zu etwa 1.5 %: 3,750 €
- Zwischensumme vor Anwaltskosten: ca. 26,250 €
Rechnet man noch den Anwalt hinzu, gilt die Faustregel: Rechnen Sie mit einem Gesamtbudget von rund 280,000 €.
Eine neu gebaute Villa in Gran Sol für 600,000 €
- Mehrwertsteuer zu 10 %: 60,000 €
- AJD bei 1.4 %: 8,400 €
- Notar- und Grundbuchgebühren zu etwa 1.5 %: 9,000 €
- Zwischensumme vor Anwaltskosten: ca. 77,400 €
Rechnet man noch die Anwaltskosten hinzu (in der Regel 1%), kommt man auf einen Gesamtbetrag von rund 684,000 €, prozentual gesehen etwas mehr als beim Wiederverkauf, da die Steuer selbst höher ist.
Was soll man mit all dem anfangen?
Die sicherste Methode zur Budgetplanung besteht darin, den Angebotspreis nur als einen Teil des Kaufpreises zu betrachten.
Bei einem Gebrauchtimmobilie in Calpe sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis 11 % bis 12 % einkalkulieren. Bei einem Neubau ist etwas mehr einzuplanen, da die Grunderwerbsteuer (IVA) und die zusätzlichen Abgaben (AJD) zusammen höher sind als der übliche Grunderwerbsteuersatz für Gebrauchtimmobilien.
Bevor Sie sich festlegen, prüfen Sie den Referenzwert der Immobilie und lassen Sie sich die voraussichtliche steuerliche Situation von Ihrem Anwalt bestätigen. So basiert Ihr Budget auf den tatsächlichen Kaufkosten und nicht nur auf dem im Angebot angegebenen Betrag.
Wenn Sie das tun, sollte die einzige wirkliche Überraschung bei Ihrem Kauf in Calpe der Blick von der Terrasse sein.
Sina
Sina ist Gründerin von Solinea Real Estate mit Sitz in Calpe. Sie unterstützt Käufer und Verkäufer an der gesamten nördlichen Costa Blanca mit ehrlicher, lokaler Beratung.
