Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in Calpe sind die größten Nebenkosten in der Regel nicht die Notar-, Anwalts- oder Grundbuchgebühren, sondern die spanische Grunderwerbsteuer (ITP).
ITP steht für „Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“ (Grundsteuer auf Vermögensübertragungen) . Diese Steuer fällt beim Kauf einer gebrauchten Immobilie von einem privaten Eigentümer an. Für Käufer in Calpe, Moraira, Benissa, Altea und der gesamten nördlichen Costa Blanca wird diese Steuer von der Region Valencia und nicht von der Zentralregierung festgelegt.
Das ist wichtig, weil der Steuersatz nicht überall in Spanien gleich ist. Andalusien, Madrid, Murcia, Katalonien und die Balearen haben jeweils ihre eigenen Regelungen. Wenn Sie in Calpe kaufen, gilt der Steuersatz der Region Valencia.
Ab 2026 beträgt der allgemeine Grunderwerbsteuersatz in der Region Valencia 9 % für die meisten Wiederverkaufsimmobilien. Für Immobilien mit einem steuerpflichtigen Wert von über 1,000,000 € beträgt der Steuersatz 11 %.
Dieser Leitfaden erklärt in einfachen Worten, was das bedeutet, wie die Steuer berechnet wird und warum der Katasterbezugswert den zu zahlenden Betrag beeinflussen kann.
Was ist ITP?
Die ITP ist die wichtigste Steuer, die der Käufer beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in Spanien entrichten muss.
Dies gilt für Gebrauchtimmobilien, also in der Regel für Objekte, die von einem privaten Verkäufer und nicht direkt von einem Bauträger erworben wurden. Die meisten Wiederverkaufswohnungen, Villen, Reihenhäuser und älteren Häuser in Calpe fallen in diese Kategorie.
Für Neubauten gilt ein anderes Steuersystem. Anstelle der Grunderwerbsteuer (ITP) wird für Neubauten in der Regel 10 % Mehrwertsteuer zuzüglich der Grunderwerbsteuer (AJD) erhoben. In der Region Valencia beträgt der allgemeine AJD-Satz derzeit 1.4 %.
Die erste Frage ist also einfach:
Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau?
Handelt es sich um einen Wiederverkauf, kommt ITP infrage.
Bei Neubauten fallen in der Regel Mehrwertsteuer und AJD an.
Diese Unterscheidung wirkt sich von Anfang an auf Ihre Einkaufskosten aus.
Wie hoch ist ITP in Calpe?
Für die meisten Wiederverkaufsimmobilienkäufe in Calpe und der Valencianischen Gemeinschaft beträgt der allgemeine ITP-Satz jetzt 9%.
Dieser Steuersatz gilt für Abschlüsse ab dem 1. Juni 2026. Vor diesem Datum lag der allgemeine Steuersatz bei 10 %, die Änderung macht also einen spürbaren Unterschied. Bei einem Kaufpreis von 500,000 € spart die Senkung 5,000 € an Steuern.
Für Immobilien mit einem steuerpflichtigen Wert von über 1,000,000 € beträgt der ITP-Satz 11%.
Als einfache Richtlinie:
- Die meisten Wiederverkaufskäufe: 9 % ITP
- Immobilien mit einem steuerpflichtigen Wert über 1,000,000 €: 11 % ITP
- Neubauten: 10 % MwSt. zuzüglich 1.4 % AJD, nicht ITP.
Es gibt einige ermäßigte Tarife für bestimmte Käufersituationen, aber die meisten internationalen Käufer, die ein Zweitwohnsitz, ein Ferienhaus oder eine Immobilie zur vorübergehenden Umsiedlung in Calpe erwerben, sollten mit dem allgemeinen Tarif rechnen, es sei denn, ihr Anwalt bestätigt etwas anderes.
Warum die valencianische Gemeinschaft wichtig ist
Ein Fehler, den Käufer oft begehen, ist die Suche nach „Grunderwerbsteuer Spanien“ und die Annahme, die Antwort gelte überall.
Es tut nicht.
Die Grunderwerbsteuer (ITP) ist eine regionale Steuer. Es gibt zwar einen nationalen Rahmen, aber jede autonome Gemeinschaft legt ihre eigenen Steuersätze und Bedingungen fest. Daher können Ratschläge, die für Andalusien oder Madrid gelten, für einen Käufer in Calpe ungeeignet sein.
Calpe liegt in der Provinz Alicante innerhalb der Region Valencia. Dieselben regionalen Steuerregeln gelten auch für die umliegenden Gebiete wie Moraira, Benissa, Altea, Jávea, Dénia und die gesamte nördliche Costa Blanca.
Bei der Berechnung Ihrer Einkaufskosten sollten Sie sich daher nicht auf einen allgemeinen, für ganz Spanien geltenden Wert verlassen. Verwenden Sie stattdessen den Preis der Region Valencia.
Der Kataster-Referenzwert
Das ist der Punkt, der Käufer täuscht.
Viele gehen davon aus, dass der ITP einfach auf Basis des mit dem Verkäufer vereinbarten Preises berechnet wird. Meistens stimmt das. Aber nicht immer.
Das spanische Katasteramt (Catastro) veröffentlicht für viele Immobilien einen Referenzwert, den sogenannten Valor de Referencia Catastral . Für Steuerzwecke ist die Bemessungsgrundlage in der Regel der höhere der beiden folgenden Werte:
- der im Kaufvertrag angegebene Kaufpreis,
- der Katasterbezugswert
Das bedeutet: Wenn Sie sich verpflichten, eine Immobilie für 400,000 € zu kaufen, der Katasterwert jedoch 430,000 € beträgt, kann Ihre Gesamtsteuer auf Basis von 430,000 € anstatt 400,000 € berechnet werden.
Das ist ein ganz anderer Gesetzentwurf.
Der Katasterreferenzwert ist nicht identisch mit dem älteren Katasterwert ( valor catastral ), der auf der IBI-Rechnung ausgewiesen ist. Der ältere Katasterwert liegt oft deutlich unter dem Marktpreis und wird hauptsächlich für lokale Steuerzwecke verwendet.
Der Referenzwert ist anders. Er wurde erst vor Kurzem eingeführt und soll näher am Marktniveau liegen.
Diese Unterscheidung ist wichtig, da Käufer manchmal einen niedrigen Katasterwert auf der IBI-Quittung sehen und annehmen, dass ihre Kaufsteuer auf einem ähnlichen Wert basiert. Das ist in der Regel nicht der Fall.
Ihr Anwalt kann den Katasterwert vor Vertragsabschluss prüfen. Idealerweise lassen Sie dies vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags oder zumindest vor der endgültigen Kaufzusage tun. Liegt der Katasterwert deutlich über dem vereinbarten Preis, kann dies Ihr Budget beeinflussen.
Wenn für die Immobilie kein Referenzwert veröffentlicht ist, wird Ihr Anwalt die entsprechenden Steuervorschriften anwenden, um die korrekte Steuerbasis zu berechnen.
Ein einfaches Beispiel
Angenommen, Sie kaufen eine Gebrauchtimmobilie in Calpe für 400,000 €.
Der Katasterreferenzwert beträgt 380,000 €.
Da der vereinbarte Kaufpreis höher ist, wird die ITP auf Basis von 400,000 € berechnet.
Bei dem derzeitigen Zinssatz von 9 % würde der ITP wie folgt lauten:
400,000 € x 9 % = 36,000 €
Vor der Senkung im Jahr 2026 wäre derselbe Kauf üblicherweise mit 10 % besteuert worden, was 40,000 € entspräche. In diesem Beispiel spart der neue Steuersatz also 4,000 €.
Stellen Sie sich nun vor, der Katasterreferenzwert beträgt stattdessen 430,000 €.
Auch wenn Sie mit dem Verkäufer 400,000 € vereinbart haben, kann die Steuerbasis 430,000 € betragen.
Bei 9 % läge der ITP bei:
430,000 € x 9 % = 38,700 €
Das sind 2,700 € mehr, als wenn die Steuer nur auf den vereinbarten Preis berechnet worden wäre.
Deshalb sollte der Referenzwert frühzeitig überprüft werden. Es handelt sich nicht um eine Formalität am Ende des Prozesses, sondern um einen wichtigen Bestandteil, um die tatsächlichen Kosten der Immobilie zu ermitteln.
Wie sich ITP in die Gesamtkaufkosten einfügt
Die ITP (Integrated Tax Pay) ist neben dem Kaufpreis der größte Einzelkostenfaktor, aber nicht der einzige.
Für einen Gebrauchtimmobilienkauf in der Region Valencia sollten Sie außerdem Folgendes einplanen:
- Notargebühren
- Grundbuchgebühren
- Anwaltskosten
- Bankbewertungsgebühren, falls eine Hypothek verwendet wird
- mögliche Bankvereinbarungen oder hypothekenbezogene Kosten
Als grobe Faustregel sollten viele Käufer zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis für eine Gebrauchtimmobilie etwa 11 bis 13 % einplanen.
Das bedeutet nicht, dass jeder Kauf mit exakt demselben Prozentsatz bewertet wird. Ein Barzahler, der eine unkomplizierte Gebrauchtimmobilie erwirbt, hat in der Regel eine einfachere Kostenübersicht als jemand, der für eine komplexere Immobilie einen Kredit aufnimmt. Als Planungsmaßstab sind 11 % bis 13 % jedoch ein sinnvoller Bereich.
Bei einer Wiederverkaufswohnung im Wert von 400,000 € bedeutet das, dass man etwa 44,000 € bis 52,000 € für Steuern und Kaufnebenkosten einplanen sollte.
Die Grunderwerbsteuer macht den größten Teil davon aus. Notar- und Grundbuchgebühren sind reguliert und in der Regel deutlich geringer. Anwaltskosten liegen üblicherweise bei etwa 1 % zuzüglich Mehrwertsteuer, wobei jede Kanzlei ihre eigene Gebührenstruktur festlegt.
Wichtig ist Folgendes: Planen Sie in Ihrem Budget nicht nur den Kaufpreis der Immobilie ein. Der Kaufpreis ist nicht der endgültige Betrag, den Sie benötigen.
Wer zahlt ITP?
Der Käufer zahlt ITP.
Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie ist die Grunderwerbsteuer (ITP) Sache des Käufers. Der Verkäufer hat seine eigenen Steuern und Kosten, die Grunderwerbsteuer hingegen trägt der Käufer.
Ausländische Käufer gehen manchmal davon aus, dass die Abschlusskosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. In Spanien ist das nicht der Fall.
Der Käufer trägt die Kaufsteuer, die Notargebühren, die Grundbuchgebühren und die Kosten für seinen Anwalt. Der Verkäufer kümmert sich um seine Angelegenheiten, einschließlich der Kapitalertragsteuer und anderer verkäuferbezogener Pflichten.
Wann wird die ITP bezahlt?
Die ITP-Erklärung wird über das regionale Steuersystem der Valencianischen Gemeinschaft mit dem Formular 600 eingereicht.
Die Frist beträgt einen Monat ab dem Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
In der Praxis übernimmt das in der Regel Ihr Anwalt für Sie. Er berechnet die Steuerbemessungsgrundlage, bereitet die Steuererklärung vor, veranlasst die Zahlung und stellt sicher, dass alles korrekt eingereicht wird.
Dennoch sollten Sie Ihren Anwalt bitten, vor Vertragsabschluss drei Dinge zu bestätigen:
- welche Steuerbasis sie verwenden
- welcher ITP-Satz gilt
- wann die Steuererklärung eingereicht und bezahlt wird
Das liegt nicht daran, dass Sie deren Arbeit für sie erledigen müssen. Es liegt daran, dass die ITP-Prüfung mit hohen Kosten verbunden ist und Sie die genaue Anzahl der verwendeten Gebühren kennen sollten, bevor Sie die Prüfung abschließen.
Eine verspätete Einreichung kann zu Zinsen und zusätzlichen Gebühren führen, daher ist die Einhaltung der Frist wichtig.
Was Käufer vor der Unterzeichnung prüfen sollten
Bevor Sie sich zum Kauf einer Gebrauchtimmobilie in Calpe verpflichten, lassen Sie dies von Ihrem Anwalt prüfen:
- Ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt, ist für steuerliche Zwecke relevant.
- Der für Ihren Kauf geltende aktuelle ITP-Zinssatz.
- Ob der Zinssatz von 11 % aufgrund des Immobilienwerts relevant ist.
- Der Katasterbezugswert.
- Ob der Referenzwert höher ist als der vereinbarte Preis.
- Ihre geschätzten gesamten Kaufkosten, nicht nur die Steuern.
- Die Einreichungsfrist nach Fertigstellung.
Dadurch erhalten Sie einen besseren Überblick über die tatsächlichen Kosten, bevor Sie zu weit im Kaufprozess fortgeschritten sind.
Die Steuer an sich ist nicht schwierig, sobald man sie verstanden hat. Die Gefahr besteht darin, den falschen Steuersatz anzunehmen, die falsche Bemessungsgrundlage zu verwenden oder nur mit dem vereinbarten Kaufpreis zu budgetieren.
Häufig gestellte Fragen
Müssen ausländische Käufer in Spanien ITP zahlen?
Ja. Die Staatsangehörigkeit befreit nicht von der Steuerpflicht. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in Spanien zahlen Sie als Käufer in der Regel die ITP (Integrated Tax Purchase).
Wie hoch ist die ITP in Calpe?
Für die meisten Wiederverkaufsimmobilienkäufe in Calpe und der Region Valencia beträgt der allgemeine Grunderwerbsteuersatz (ITP) derzeit 9 %. Bei höherwertigen Käufen über 1,000,000 € kann der Satz 11 % betragen.
Wird bei Neubauwohnungen eine ITP-Gebühr fällig?
Nein. Neubauten unterliegen in der Regel der Mehrwertsteuer von 10 % zuzüglich AJD anstelle der ITP. In der Region Valencia beträgt der allgemeine AJD-Satz derzeit 1.4 %.
Wird die ITP auf Basis des Kaufpreises berechnet?
Oft ja, aber nicht immer. Liegt der Katasterwert über dem vereinbarten Kaufpreis, kann die Steuer stattdessen auf Basis des höheren Katasterwerts berechnet werden.
Was ist der Katasterbezugswert?
Es handelt sich um einen vom spanischen Katasteramt (Catastro) für viele Immobilien veröffentlichten Wert. Er wird für bestimmte Steuerberechnungen verwendet und unterscheidet sich vom älteren Katasterwert, der auf der IBI-Rechnung ausgewiesen ist.
Wann zahlen Sie ITP?
Die Grunderwerbsteuer (ITP) muss innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung der Urkunde eingereicht und bezahlt werden. Dies erfolgt über das Formular 600 im Rahmen des regionalen Steuersystems der Valencianischen Gemeinschaft.
Wer reicht die ITP-Anmeldung ein?
Normalerweise übernimmt Ihr Anwalt im Rahmen des Kaufprozesses die Einreichung der Unterlagen und die Zahlung für Sie.
Wie hoch sind die gesamten Kaufkosten für eine Gebrauchtimmobilie in Calpe?
Als grobe Richtlinie sollten Sie mit etwa 11 % bis 13 % zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis rechnen. Die Grunderwerbsteuer (ITP) macht den größten Teil aus, der Rest entfällt auf Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten sowie alle mit der Hypothek verbundenen Kosten.
Sie möchten in Calpe oder an der nördlichen Costa Blanca kaufen?
Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Kostenfaktoren zusätzlich zum Kaufpreis, und eine frühzeitige und korrekte Berechnung vereinfacht den weiteren Ablauf erheblich.
Wenn Sie planen, in Calpe, Moraira, Benissa, Altea oder der weiteren nördlichen Costa Blanca zu kaufen, teilen Sie uns mit, wonach Sie suchen, und Sina wird sich persönlich bei Ihnen melden.
Wir können Ihnen auch vertrauenswürdige Anwälte vor Ort empfehlen, die sich um die Steuer-, Anmelde- und Kaufvertragsformalitäten kümmern, sodass Sie wissen, was Sie bezahlen, bevor Sie zum Notar gehen.
Sina
Sina ist Gründerin von Solinea Real Estate mit Sitz in Calpe. Sie unterstützt Käufer und Verkäufer an der gesamten nördlichen Costa Blanca mit ehrlicher, lokaler Beratung.
